Por Carlos Arbia - 28/08/2026
El sector inmobiliario observa con atención la nueva línea de préstamos con tasa limitada y financiamiento respaldado por fondos previsionales
Luego del anuncio del ministro de Economía, Luis Caputo, del miércoles pasado sobre la licitación de plazos fijos de los bancos al Fondo de Garantía y Sustentabilidad (FGS) de la ANSES por un monto de unos 2 billones de pesos o el equivalente a unos u$s1.300 millones, hay muchas dudas con respecto al funcionamiento del nuevo sistema que comenzaría a operar desde la semana próxima con una oferta inicial de unos $200.000 millones.
El objetivo será, de acuerdo a lo que explicó Caputo, generar un financiamiento de más largo plazo para los bancos y facilitar que puedan ampliar la oferta de préstamos destinados a la compra de primera vivienda, lo que implica evitar el descalce de los bancos frente a depósitos en pesos colocados en promedio a 30 días y préstamos promedio que otorgan los bancos de 5 años.
Es importante analizar el contexto actual para ver cómo podría impactar esa operatoria en el futuro.
El crédito UVA muestra una caída del 40% en lo que va del año
El anuncio de la nueva operatoria llega en un momento en el que el crédito hipotecario UVA muestra niveles inferiores a los del año pasado, donde se observa que en los primeros siete meses de este año se otorgaron unos 14.715 préstamos, que implica un 40% menos que los 24.271 registrados en el mismo período de 2025.
Los números muestran que en julio se desembolsaron unos u$s200 millones en créditos UVA, y se trata del mejor registro desde diciembre pasado pero todavía por debajo del promedio mensual de 2025 previo a las elecciones legislativas de septiembre de ese año.
En lo que se refiere a las compraventas de propiedades, de acuerdo a los datos del Colegio de Escribanos de CABA de julio, en la ciudad de Buenos Aires se realizaron 6.051 actos de escrituras de compraventa, es el mejor registro de 2026 y un 1,02% por encima de las 5.990 operaciones de junio. Sin embargo, fueron 9% menos que las 6.651 concretadas en el mismo mes del año anterior.
En el período relevado, el monto involucrado en las operaciones alcanzó más de un billón de pesos con una suba interanual del 9,37%. Por su parte, el valor promedio de cada escritura fue de unos $176,6 millones, lo que equivale a unos u$s116.967 al tipo de cambio oficial promedio de ese momento. El aumento en este sentido es de 20,2% en pesos y de apenas 1,8% en dólares respecto de un año atrás.
En relación a los números del financiamiento a largo plazo, la situación muestra que en julio hubo 959 escrituras formalizadas con hipotecas, un 31,2% menos con respecto al mismo mes del año pasado y representaron alrededor del 16% de las compraventas porteñas. En los primeros siete meses del año se acumularon 5.111 operaciones de este tipo.
El dato a destacar tiene que ver con que, en el acumulado del año, la diferencia con respecto a 2025 es muy baja: entre enero y julio de 2026 se realizaron 35.528 compraventas en CABA, apenas 1,8% menos que en el mismo periodo de 2025.
Cómo funcionará la nueva operatoria de créditos UVA
En cuanto a la nueva operatoria de créditos UVA, hay que señalar que es solo para única vivienda y sería para montos que se ubiquen entre los $120 a $200 millones.
En lo que se refiere a la tasa de interés, esta no podrá superar UVA más 7,5% y el plazo sería no mayor a los 25 años. Esto representa una gran novedad ya que le pone un límite a la tasa de interés que pueden cobrar los bancos en esta nueva operatoria.
Hay que destacar que las tasas actuales para la operatoria que está en vigencia desde 2025 muestra los siguientes números:
• Banco Nación: 6,7% + UVA para clientes con cuentas sueldo
• Banco Ciudad: 7% + UVA para clientes con cuentas sueldo
• ICBC: 6,9% + UVA con cuenta sueldo y 9,9% sin cuenta sueldo
• BBVA: 7,5% + UVA
El promedio del sistema está en 9,5% + UVA pero algunos bancos cobran tasas de hasta 15% + UVA.
Con relación a los requisitos, hay que señalar que el valor de la cuota del crédito no puede superar el 25% del salario neto y que se podrían agregar hasta 2 codeudores para sumar más ingresos.
A eso se suma que el tomador del crédito deberá tener un 25% del total de la propiedad ya que los bancos solo prestarán hasta el 75% del valor de mercado de la propiedad.
Los requisitos típicos son:
• Cuota que no supere 25% de los ingresos netos demostrables
• En el caso del Banco Nación se necesitan ingresos por unos $3 millones por mes para un crédito de unos u$s80.000 y se paga una cuota de unos $800.000 por mes
El ejemplo que mostró Caputo para la nueva operatoria es que para una propiedad de unos u$s106.600 el banco otorgaría unos u$s80.000 a una tasa de UVA + 7%, se necesitaría un ingreso promedio de unos $3,4 millones y la cuota sería de unos $860.000 con un lapso de 25 años para pagar ese crédito.
Qué dice el sector bancario sobre el nuevo esquema
De acuerdo a la opinión del director ejecutivo de ABA, Claudio Cesareo: "El anuncio del Gobierno contribuye a que los bancos continúen ofreciendo créditos hipotecarios y está en línea con lo que el sector estaba analizando, garantizando además un rendimiento real positivo al FGS y el sistema de subastas nos parece muy bueno por ser transparente y permitirá la competencia entre entidades".
Por ahora, la opinión de los referentes de bancos públicos nacionales y extranjeros consultados por iProfesional sobre la futura operatoria para ampliar el crédito hipotecario UVA para primera vivienda anunciado por el Gobierno es positiva pero esperan la reglamentación de la misma, en particular cómo se realizarán las licitaciones de los fondos del FGS que se harán a través del BCRA, que será quien otorgará los fondos a los bancos mientras que la ANSES solo enviará los fondos del FGS al BCRA y este luego se encargará de adjudicar las licitaciones de tasas de interés.
Desde los bancos coinciden en que el sistema anunciado despierta grandes expectativas pero advierten que el esquema no elimina por completo el descalce de plazos y prefieren esperar la reglamentación antes de confirmar cuándo participarán.
Entre las condiciones del programa hay una que será determinante para entender quiénes participarán primero ya que hay un límite de 90 días para colocar en créditos hipotecarios el dinero que reciban, así que las primeras licitaciones creería que van a estar concentradas en los que hoy ya tienen carpetas moviéndose y a partir de allí las tasas de interés podrían empezar a bajar.
Cómo será el mecanismo de licitación entre el FGS y los bancos
Desde el Gobierno señalaron a iProfesional que debe quedar claro que el FGS no le prestará dinero directamente a las personas o familias ni comprará las hipotecas otorgadas por los bancos ya que el mecanismo que planteó el Gobierno será diferente; los recursos del FGS se colocarán en los bancos mediante licitaciones de depósitos a plazo fijo de más largo plazo y los recursos se licitarán entre los bancos mediante plazos fijos de entre 1 y 5 años.
Es decir que las entidades que participen podrán obtener fondeo del FGS por un período mayor al habitual en el sistema financiero y el FGS fijará una tasa mínima según la duración de cada colocación. Para los depósitos de 1 año, la tasa mínima será de UVA + 2,5% en tanto que para los depósitos a 5 años, será de UVA + 4,5% y el resultado final dependerá de las licitaciones que se realicen entre las entidades financieras.
Los bancos que reciban dinero del FGS deberán prestar el dinero a una tasa que no podrá superar UVA + 7,5% pero podrán, sin embargo, ofrecer créditos a una tasa inferior para mejorar la competencia del sistema.
https://www.iprofesional.com/realestate/463227-nuevos-creditos-hipotecarios-uva-montos-cuota-tasas-plazos-y-requisitos
