Descripción
Por Marcos Phillip - 29/08/2025
Los bancos relanzan créditos UVA: Nación lidera con la tasa más baja y Macro se queda como el más caro. Cuotas e ingresos mínimos.
El regreso de los créditos hipotecarios UVA abrió una nueva discusión en el mercado: ¿conviene tomar un préstamo para comprar vivienda o sigue siendo más rentable alquilar? En medio de un escenario de alta inflación, dólar volátil y presión sobre el bolsillo de las familias, los bancos reactivaron sus líneas hipotecarias, pero con condiciones muy diferentes según la entidad.
La comparación entre bancos muestra diferencias de hasta más de tres veces en las tasas y requisitos que pueden hacer la operación accesible para algunos sectores y casi imposible para otros. Mientras algunas entidades ofrecen cuotas iniciales similares a un alquiler medio, otras se disparan con costos que superan cualquier referencia del mercado inmobiliario.
Los datos comparativos permiten ver que no hay una "oferta universal" para todos. Cada banco tiene su propia estrategia en cuanto a plazos, porcentajes de financiación, límites de monto y condiciones para acceder al préstamo. Y eso genera un abanico de opciones donde el "más barato" y el "más caro" pueden cambiar radicalmente según el perfil del solicitante.
En ese marco, los potenciales tomadores de crédito se enfrentan a una decisión crucial: evaluar no solo la tasa de interés, sino también los ingresos mínimos exigidos, la posibilidad de sumar codeudores y las restricciones de cada entidad.
Plazos y montos de créditos hipotecarios UVA: de 15 a 30 años y fuertes diferencias en dólares
Uno de los primeros puntos de comparación es el plazo máximo permitido para devolver el crédito. Mientras algunos bancos limitan sus préstamos a 20 años (como Ciudad, Supervielle, ICBC, Brubank, Macro, Banco del Sol o Comafi), otros permiten llegar hasta 30 años (como Nación, Santander, BBVA, Galicia y Patagonia).
La diferencia no es menor: un plazo más largo implica cuotas iniciales más bajas, aunque también un mayor costo financiero total a lo largo del tiempo. Quien opte por 30 años pagará menos al comienzo, pero terminará desembolsando mucho más en el total de la operación.
En cuanto a los montos máximos en dólares, también hay variaciones significativas. Por ejemplo, Banco Nación ofrece hasta u$s216.000, Santander sube hasta u$s274.000, Patagonia permite hasta u$s276.000 y bancos como BBVA, Galicia y Supervielle no fijan un límite específico. En cambio, Banco del Sol se ubica en el extremo inferior, con un máximo de u$s172.000, mientras que Ciudad y Comafi alcanzan los u$s302.000 como techo de financiamiento.
Esta amplitud de montos refleja distintos objetivos: algunos bancos apuntan al segmento medio con propiedades de menor valor, mientras otros buscan captar operaciones de mayor escala, incluso en zonas premium del mercado inmobiliario.
La tasa de interés de los bancos: el corazón de la comparación
Si hay un punto que determina cuál es el banco más barato y cuál el más caro, es la tasa de interés. Aquí se encuentran las mayores diferencias.
• El más barato: Banco Nación, con una tasa del 4,5% para quienes cobran haberes en la entidad.
• El más caro: Banco Macro, que llega al 15%, lo que encarece de forma notable el costo de financiamiento.
En posiciones intermedias se ubican Banco Ciudad (con un esquema variable que va del 4,5% al 11,5% según sucursal y cliente), Galicia (11,5%), Santander (10,5%), Patagonia (10%), Credicoop (9%) y Banco del Sol (9%).
Por su parte, entidades privadas como ICBC (8,9%), Brubank (8%) y Supervielle (8,5%) ofrecen tasas más competitivas que la mayoría, aunque con restricciones en plazos y montos que limitan el alcance de sus créditos.
En síntesis, la brecha entre el más barato y el más caro llega a 10,5 puntos porcentuales, lo que en un préstamo a 20 o 30 años puede significar pagar cuotas iniciales similares a un alquiler o, en el extremo opuesto, asumir compromisos que duplican o triplican ese costo.
Relación cuota-ingreso e ingresos mínimos: la clave del acceso
Otro aspecto determinante para evaluar la viabilidad del crédito es la relación entre cuota e ingreso. En la mayoría de los bancos, la cuota no puede superar el 25% del ingreso familiar. Sin embargo, algunas entidades flexibilizan ese ratio en casos puntuales: Macro, por ejemplo, permite que la relación llegue al 30% si el cliente acredita sueldo en el banco.
El problema surge cuando se analizan los ingresos mínimos requeridos. No todos los bancos lo especifican, pero donde sí aparece, las cifras son altas para el bolsillo promedio:
• Supervielle exige $2,5 millones mensuales.
• ICBC pide $1 millón.
• Brubank baja la vara a $850.000.
• Credicoop solicita $2 millones.
• Banco del Sol pide $1 millón.
En muchos otros casos, los bancos directamente no aclaran cuál es el ingreso mínimo necesario, lo que dificulta proyectar la posibilidad real de acceder al crédito. De todas formas, los analistas advierten que, aunque no se publique, en la práctica las evaluaciones crediticias internas terminan fijando un piso similar.
Condiciones adicionales: quién puede sumar ingresos y restricciones
El acceso a un crédito hipotecario no solo depende de la tasa o del monto, sino también de las condiciones para sumar ingresos y los requisitos adicionales que imponen los bancos.
En la mayoría de los casos se permite sumar ingresos con el cónyuge o concubino, aunque hay variantes. El Banco Ciudad, por ejemplo, admite sumar ingresos del grupo familiar conviviente, mientras que ICBC habilita también a los padres y Comafi permite incluir hasta cuatro miembros familiares.
Patagonia opta por un esquema con codeudor, mientras que Brubank lo restringe a familiares directos. Credicoop, en cambio, acepta al grupo familiar conviviente como respaldo. Este detalle no es menor, porque en un contexto de salarios reales en caída, la posibilidad de incorporar más ingresos es lo que define si la cuota inicial se vuelve accesible o no para una familia tipo.
Precancelación, seguros y destino de los fondos
Un punto que también genera diferencias es el costo de la precancelación. La mayoría de los bancos cobra un recargo del 3% al 4% más IVA si se cancela el crédito antes de cumplir el 25% del plazo o los primeros 180 días. Esto significa que adelantar pagos en los primeros años puede ser costoso, aunque luego se flexibiliza.
En cuanto a la prima de seguro, casi ningún banco aclara el costo, salvo Nación, que establece un 1,5% adicional.
Respecto al destino de los fondos, la mayoría de las entidades permite utilizarlos para la compra de primera o segunda vivienda, y en algunos casos también para refacción o ampliación. No obstante, los bancos que ofrecen líneas más grandes suelen restringirlas exclusivamente a la compra de vivienda, sin permitir construcción desde cero.
Otro detalle importante: algunos bancos aceptan clientes monotributistas, mientras otros no aclaran esa condición, lo que genera dudas para un segmento cada vez más amplio de trabajadores independientes.
Quién gana y quién pierde en la carrera hipotecaria
El análisis comparativo muestra un escenario desigual. Para quienes buscan la tasa más baja, Banco Nación aparece como el más atractivo, siempre que se cumplan los requisitos de cobrar haberes allí. Pero quienes priorizan flexibilidad en montos y plazos, entidades como Galicia, BBVA o Supervielle ofrecen mayores alternativas, aunque con tasas más altas.
En el otro extremo, Banco Macro queda como la opción más onerosa, con una tasa que triplica a la de Nación y condiciones menos claras en materia de ingresos mínimos. Brubank, en tanto, se destaca como el banco digital que entra en la competencia, con un esquema de tasas intermedio pero con restricciones en monto y flexibilidad.
La decisión final dependerá del perfil del solicitante: nivel de ingresos, posibilidad de sumar codeudores, preferencia por plazos más largos o más cortos y tolerancia al riesgo de indexación por inflación. En todos los casos, la clave estará en calcular cómo evolucionará la cuota a lo largo de los años y compararla con la alternativa de seguir alquilando.
Conclusión: una oportunidad con fuertes riesgos
El regreso de los créditos hipotecarios UVA ofrece una señal positiva en un mercado inmobiliario prácticamente paralizado durante años. Sin embargo, las diferencias entre bancos son tan marcadas que la elección del prestamista puede implicar pagar cuotas manejables o comprometerse a un esfuerzo financiero insostenible.
Los especialistas coinciden en que no hay "mejor banco" para todos, sino que cada familia debe evaluar su situación particular y proyectar su capacidad de pago. La clave es no dejarse llevar solo por la tasa inicial, sino analizar ingresos mínimos, plazos, límites de monto y condiciones ocultas que pueden hacer una gran diferencia en el tiempo.
En definitiva, el nuevo escenario abre la puerta al sueño de la casa propia, pero también exige máxima prudencia para no caer en una trampa financiera a largo plazo.
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